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为什么不建议买法拍房？注意事项和风险有哪些？ 为什么不能买法拍房举例

发布时间：2025-08-18 | 来源：互联网转载和整理

为什么不建议买法拍房?

你要清楚什么是法拍房，即“法院拍卖房产”，是被法院强制执行拍卖的房屋 。当债务人(业主)无力履行借款合约或无法清偿债务时，而被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权。而在过程中进行拍卖的房子就是法拍房。

那么为什么不建议买呢

1、看房不方便：法院通常只对房屋进行简单描述，很可能会碰到存在瑕疵的房产，并且所有税费均要买家承担。

2、不能贷款：法拍房只能全款，一次性付清，而且要求付款时间短，就这一点就拦住了很多想购买法拍房的人。

3、收房难：对于房屋产权转移登记过户手续后的房屋交付工作，需要自行解决，实践中可能出现收房难的问题;比如，房屋里面有租户，我国一直执行的是买卖不过租户。不管房子如何买卖，租户的合同都要按期执行。还有就是房屋原产权人，可能在外面借了民间借贷，对房子进行了多次抵押。

4、容易产生债务***：有的房子存在其他债权人，被抵押或者一房多卖的情况。

5、户口迁出问题：同房屋交付一样，无法强制房屋内户口迁出，面临户口不能迁出而保留在该房屋内的风险。

而法拍房面临什么样的风险呢？

1、原房主的身份风险

法拍房基本是由于债务人无法偿债而被拍卖房产，如果原房主人品可靠，只是暂时***不灵，那还比较省心。如果原房主因债务问题跑路，那么你拍下他的房屋，入住后可能遭到其他债权人的追讨，碰到不讲理的人很麻烦。一般情况下，法院不会很明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因，所以这个风险不容忽视。

2、无法马上入住的风险

如果存在租赁在前、抵押在后的情况，拍卖成交后原租赁合同继续有效。实践中就有原房主故意把租赁合同签得很长，甚至10年、20年，如果买了这种附带租赁合同的法拍房，买下了之后由于承租人的存在，自己是无法搬进去住的。甚至有些一开始说没有租赁的法拍房，等拍卖后，突然又冒出来租赁合同或者有人在里面居住不肯腾房。一般情况下，执行法院不会强制腾空，购房者还需要另立民事案件进行处理，那就很麻烦了。

3、补缴费用的风险

法拍房过户的全部税费一般都是由买受人承担，买受人一定要清楚了解、计算过户可能涉及的税费，法拍房种类非常多，如继承性质的房屋、商业性质的房屋等，有的房屋过户涉及的税费非常高，还有可能会纯在水电费物业费等各种费用的补缴问题。

二、购买法拍房的注意事项

1、是否有产权证：产权直接关系到能否过户，而且如果没有产权证的房产有可能还会涉及二次过户，那么其费用成本也会增加不少。

2、是否涉及刑事案件：涉及刑事案件的房产，在结案之前是不能过户的。虽然法拍房中涉及刑事案件的房产很少，但是也不排除确实有这个问题的存在。

3、是否是全产权：如果购买的法拍房不是100%的全产权，特别是部分产权占有人还有案外人的情况，可能在过户或者办理后续相关业务时会很麻烦，甚至无法办理。

4、是否有租赁：买卖不破租赁，对于存在长期租赁并且已经预付租金的房产往往都存在恶意租赁的情况，后期处理起来会很麻烦，如果只是短期租赁并且没有预付房租的这类房产一般都可以正常交易。

5、房产所有者是否为公司：公司名下的物业交易需要缴纳更多的税费。

6、房屋是否腾空：未腾空的房产可能存在后期清场入住的问题，有些房产就算能过户也无法入住。

7、税费是否由买受人承担：如果拍卖公告中明确告知需要由买受人承担税费，那么买受人除了缴纳契税以外，还需要缴纳所得税、增值税等。

8、土地性质是否为划拨：划拨的房产需要缴纳土地出让金。

9、是否为赠予或继承：对于赠予或继承的房产，在过户时需要缴纳更多的税费，但是对于各自承担税费的房产可以不需要考虑。

10、水电物业等有无欠费：根据法拍房的规定，所有的欠费都需要由买受人来承担，所以买房前一定要调查清楚这些费用情况。